首页

加入收藏

您现在的位置 : 首页 > 最新资讯

上海房价,还会跌多少?

时间:11-27 来源:最新资讯 访问次数:32

上海房价,还会跌多少?

上海楼市,现在是一片惨淡,唱衰之声不绝于耳。上海的有产者和买房人,当下最关心的问题:上海房价,后面还会继续下跌吗?说实话,有可能。那有没有底部,上海房价,最后的底线会在哪里?1上海房价,底部在哪?今年以来,上海的房价一路向下。但我们坚信,最后一定会被三道防线接住。第一条防线,是上海有产者的心理防线;很多人可能不知道,贝壳上最近新出了一个功能,对房东来讲非常扎心。就是下图这个,现在不但展示小区的挂牌均价,也展示小区近半年的成交均价;通过这个功能我们可以发现:现在上海成交量比较大的几个小区,近半年成交价格已经无限接近2020年的买入价。比如上海康城,近半年成交均价4.2万,9月份已经出现3.9万的成交单价;中远两湾城,也有了7.4万的成交价;不过,这套房源本身有点硬伤;种种迹象表明,上海房价确实跌了,但为什么没有一口气跌穿2020年的价格?肯定有人会说是因为时间还没到,过段时间就会跌穿;但实际上原因特别朴素简单,因为很多人就是那个时候买房上车的。2020年和2021年这两年是上海二手房的成交大年。2020年,上海卖了30万套二手房,意味着有30万个家庭在2020年买房上车;2021年,这个数字是27.1万套;两年加起来近60万套。而对于买房,上海这座城市普遍还没有亏钱离场的觉悟,或者说必要。这个心态其实和股市一样,跌穿成本、亏钱以后,大多数人的反应是躺平:只要不下牌桌,我就不算输。以前我们说过,上海职业炒房客的占比不到0.1%,房子大都是自住的。只要不是火烧眉毛,没几个人愿意亏钱把房子卖掉。上海杠杆率全国最低:首套房35%的首付,二套房非普宅70%的首付,普宅标准严重脱离市场价;大家都是安全垫垒的很高,完全不会出现大量的必须割肉离场甚至要上天台的情况。所以反过来说,不管买还是卖,参照2020年的价格去定:房子已经跌到2020了,别贪,可以出手了;房子已经跌到2020了,不慌,没必要继续降价了。你可以不信,甚至骂我,但市场会教你做人的。2第二条防线,是政策托底的成本防线。这条很好理解,先看数据:10月份,上海全市共成交新建商品房4721套,环比下降58%,同比下降7%。新房积分下滑,积分制眼看就要名存实亡;难卖的新房已经开始找中介分销,保利和链家开始合作;新房数据很惨,但这个惨和二手房不一样;懂行的朋友肯定知道,新房的颓势是会影响到土拍的;即便现在参与土拍的都是国企央企;但国企央企的财务基本面也是基本面;如果情况持续恶化,国企央企都不愿意参加上海的土拍了;那事情就严重了,因为土拍的成绩会直接影响到财政的收入;二手房交易虽然也有税收,但和新房卖地的财政收入相比那就是毛毛雨;风大的时候一起飞,风小的时候各自飞。二手房难上面不急,新房难上面才会真急。除非现在上面的决心是彻底清盘不玩了,否则楼市的刺激政策最晚明年一季度一定会出。因为政策这个东西是有成本的,谁都不想一下把绝招全出完。五大新城放开限购、放二套首付、普宅标准调整、税收优惠、甚至彻底放开限购。深圳那边已经憋不住放大招了,因为市场已经太冷了:深圳二套房首付比例从之前的“普通住宅7成,非普通住宅8成”,大幅下调到4成;普宅的标准也往上调了;豪宅税也减免了;政策充分鼓励改善置换。畅想下,上海二套房首付比例从七成下降到四成,五大新城放开限购,普宅标准也顺势调整,会给楼市注入多少购买力和资金?3第三道防线,是上海新房的价格线。这两年卖房的上海房东,有多少是去卖房打新的?太多太多了。背后原因是一二手房倒挂,中间的利差足够大。当年前滩大小王,碧云尊邸,这些新房转手就翻倍,上千万的利润。有点心想赚钱的房东,基本都会去卖房打新。现在倒挂消失了,新房不抢了,骚动不安想要打新的业主也消停了;很多挂在平台上的二手房也随之下架了。身边的朋友,也基本都是这个心理,想买新房但不着急的,准备明年看看市场情况再卖房;当然少不了被中介骂,说你卖房不诚心。新房只要还有明显的倒挂存在,房东就有动力卖了老房去打新。还没买房的,也会优先考虑新房,二手房的需求端就撑不住。但如今一边二手房在跌,一边开发商在提价;即便从全城角度看,“倒挂”也基本没了。前滩所谓最后的新盘没有触发积分,徐滨双雄差点就不触发积分;浦东内中环北蔡的品质小区,宝华海尚郡领,最近成交了一套单价9.5万的房子。即使对比周边新房,性价比也太高了;当然出来没多久就被秒了;新房相比二手房,已经没有套利空间;没了新房抽水,二手房的一个基本面,算是稳了。4市场惨淡,大家都想慢慢来,所以最后我想说,现在很多人的注意力放错了地方;房子究竟会跌到哪里根本不重要,如何让自己短时间钱票在手才是最重要的。现在很多买房,特别是卖房置换的对手盘,不是坐在你面前砍你价的人;而是时间,要知道2年前的房价暴涨是不合理的,不是常态;现在的跌跌不休也是不合理的,也不是常态,你的对手盘是时间;除非你对整个中国的发展没信心,否则迟早有一天市场会企稳反弹的;我不是在带节奏,我在说的是被验证了无数次的历史周期;如今看空的都是想上车的,现在门票太贵上不起,期待市场帮他们把价格压一压;但须知,现在的货币量和2020年以前的货币量完全不是一个量级;投资和买房,最重要的就是顺势而为;黎明前的夜是最黑的,但黎明确是快要来了。准备买卖置换的,最好不要等;任何的政策利好对还要入场的人来说,都是风险。

本信息由网络用户发布,本站只提供信息展示,内容详情请与官方联系确认。

标签 : 最新资讯